Das BGH stellt damit klar, dass das Diskriminierungsverbot nicht nur für Vermieter gilt, sondern ausdrücklich auch für Makler. Das ist besonders wichtig, weil Makler häufig darüber entscheiden, wer überhaupt zu einer Wohnungsbesichtigung eingeladen wird.
Der Fall: Absage mit pakistanischem Namen, Zusage mit deutschem Namen
Ausgangspunkt des Falls war die Wohnungssuche einer Frau aus Hessen. Im November 2022 bewarb sie sich mehrfach über ein Online-Formular auf Wohnungen, die von einem Maklerbüro vermittelt wurden. Dabei gab sie jeweils ihren pakistanischen Vor- und Nachnamen an. Laut Urteil erhielt sie jedoch auf alle Anfragen eine Absage – unter anderem mit der Begründung, dass es zu diesem Zeitpunkt keine freien Besichtigungstermine mehr gebe.
Um zu überprüfen, ob das tatsächlich zutraf, stellte die Frau weitere Anfragen mit identischen Angaben zu Einkommen, Beruf und Haushaltsgröße. Lediglich ihren Vor- und Nachnamen änderte sie und verwendete deutsch klingende Namen wie “Schneider”, “Schmidt” und “Spieß”. In diesen Fällen wurden ihr dann Besichtigungstermine angeboten.
Anfragen mit ihrem ausländisch klingenden Namen blieben hingegen weiterhin unbeantwortet oder wurden abgelehnt. Für die Klägerin lag daher nahe, dass nicht fehlende Termine, sondern ihr Name – und die damit verbundene Zuschreibung ihrer Herkunft – ausschlaggebend für die Absagen war. Die Frau klagte dagegen – zunächst jedoch ohne Erfolg.
Fall ging durch mehrere Instanzen
In erster Instanz wies das Amtsgericht Groß-Gerau die Klage ab. In der Berufung kam das Landgericht Darmstadt jedoch zu einer anderen Einschätzung.
Die Richter:innen sahen in der unterschiedlichen Behandlung – eine Absage bei einem ausländisch klingenden Namen und eine Einladung zur Besichtigung bei einem deutschen Namen und ansonsten identischen Angaben – ein starkes Indiz für Diskriminierung. Das Landgericht Darmstadt sprach der Klägerin daher eine Entschädigung in Höhe von 3.000 Euro zu und verpflichtete den Makler dazu, einen Teil der entstandenen Anwaltskosten zu übernehmen.
Gegen dieses Urteil legte der Makler Revision ein. Der Fall landete daraufhin vor dem Bundesgerichtshof (BGH), dem höchsten deutschen Zivilgericht.
Urteil: Makler sind an das Gleichbehandlungsgesetz gebunden
Vor dem BGH ging es dann um eine wichtige Frage: Gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) auch für Immobilienmakler oder nur für Vermieter?
Schließlich wird der Mietvertrag am Ende zwischen Vermieter:in und Mieter:in geschlossen. Makler treten häufig „nur“ als Vermittler auf: Sie entscheiden jedoch häufig im Auftrag der Vermieter darüber, wer überhaupt zu einer Wohnungsbesichtigung eingeladen wird.
Zur Erklärung: Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) soll Menschen vor Diskriminierung schützen. Es verbietet Benachteiligung unter anderem aufgrund der ethnischen Herkunft, der Religion, des Geschlechts, des Alters, einer Behinderung oder der sexuellen Identität oder Orientierung.
Das AGG gilt nicht nur im Arbeitsleben, sondern auch im Alltag bei öffentlich zugänglichen Leistungen. Dazu zählt ausdrücklich auch der Zugang zu Wohnraum. Ziel des Gesetzes ist es, Diskriminierung zu verhindern und Betroffenen wirksame rechtliche Mittel an die Hand zu geben.
Im konkreten Fall stellte das BGH klar: Bietet ein Makler Wohnungen öffentlich an – etwa über ein Online-Portal – und entscheidet darüber, wer zu einer Besichtigung eingeladen wird, fällt sein Handeln unter das AGG.
Das Gericht betonte, dass Makler eine entscheidende Rolle spielen. Ohne ihre Einladung kommen viele Wohnungssuchende gar nicht erst zur Besichtigung – und haben damit keine reale Chance auf die Wohnung. Wer Wohnungssuchende in diesem Auswahlprozess wegen ihrer ethnischen Herkunft benachteiligt, verstößt gegen das Diskriminierungsverbot.
Würden Makler vom Anwendungsbereich des AGG ausgenommen, entstünde eine große Schutzlücke. Der gesetzliche Schutz vor Diskriminierung liefe ins Leere. Deshalb, so das Gericht, müssen auch Immobilienmakler für diskriminierendes Verhalten haften.
Diskrimminierung nachweisen: Indizien reichen, “Testing” ist erlaubt
Ein wichtiger Punkt in der Entscheidung betrifft die Beweise. Das BGH stellt klar, dass Betroffene Testanfragen stellen dürfen, um mögliche Diskriminierung aufzudecken. Im konkreten Fall war es gerade der Vergleich zwischen Anfragen mit ausländisch klingenden Namen und identischen Anfragen mit deutsch klingenden Namen, der ein starkes Indiz für eine Diskriminierung lieferte.
Nach den Regeln des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) reicht es aus, wenn Betroffene Beweise vorlegen, die auf eine Benachteiligung hindeuten. Dann muss die andere Seite beweisen, dass es einen sachlichen (also nicht diskriminierenden) Grund für das unterschiedliche Vorgehen gab.
Der Makler argumentierte im Verfahren, dass keine Besichtigungstermine verfügbar gewesen seien. Diese Erklärung überzeugte jedoch weder das Landgericht Darmstadt noch den Bundesgerichtshof.
Das Gericht sah zudem kein Fehlverhalten bei der Klägerin. Es gab keine Hinweise darauf, dass sie die Testanfragen nur gestellt hat, um später eine Entschädigung zu verlangen. Entscheidend war vielmehr, dass sie ernsthaft auf Wohnungssuche war und die Anfragen lediglich dazu dienten, die auffälligen Absagen zu überprüfen.
Fazit: Was bedeutet das Urteil für Betroffene?
Am Ende bestätigte der BGH die Entscheidung des Landgerichts Darmstadt: Der Makler muss der Klägerin 3.000 Euro Entschädigung zahlen und einen Teil der Anwaltskosten übernehmen. Der Vorsitzende Richter Thomas Koch sprach bei der Urteilsverkündung von einem „klaren Fall von Diskriminierung“.
Für Wohnungssuchende ist dieses Urteil von großer Bedeutung. Es macht deutlich, dass Benachteiligung wegen eines ausländisch klingenden Namens konkrete rechtliche Konsequenzen haben kann.
Besonders wichtig ist dabei, dass die Verantwortung nicht beim Vermieter endet. Auch Immobilienmakler können haftbar gemacht werden, wenn sie Bewerbungen vorsortieren oder Besichtigungstermine nach Herkunft vergeben.
Wer den Eindruck hat, wegen seines Namens oder seiner Herkunft bei der Wohnungssuche systematisch benachteiligt zu werden, kann dies mit geeigneten Mitteln – etwa durch vergleichbare Testanfragen – dokumentieren und rechtlich dagegen vorgehen.
Zugleich sendet das Urteil ein klares Signal an Vermieter und Makler: Auswahlverfahren müssen transparent, sachlich und diskriminierungsfrei sein. Zulässig sind Kriterien wie Einkommen, Haushaltsgröße oder Bonität. Unzulässig sind hingegen Entscheidungen, die an Namen, Herkunft oder ethnische Merkmale anknüpfen.
