O BGH deixa claro que a proibição da discriminação não se aplica apenas aos senhorios, mas também expressamente aos agentes imobiliários. Isto é particularmente importante, porque muitas vezes são os agentes imobiliários que decidem quem é convidado para visitar um imóvel.
O caso: recusa com nome paquistanês, aprovação com nome alemão
O ponto de partida do caso foi a procura de um apartamento por uma mulher de Hessen. Em novembro de 2022, ela se candidatou várias vezes através de um formulário online a apartamentos que estavam a ser comercializados por uma imobiliária. Em cada candidatura, ela indicou o seu nome e apelido paquistaneses. No entanto, de acordo com o acórdão, todas as suas candidaturas foram recusadas, entre outros motivos, com a justificação de que, naquele momento, já não havia mais vagas para visitas.
Para verificar se isso era realmente verdade, a mulher fez mais consultas com informações idênticas sobre rendimentos, profissão e tamanho do agregado familiar. Apenas alterou o seu nome e apelido, utilizando nomes que soavam alemães, como «Schneider», «Schmidt» e «Spieß». Nesses casos, foram-lhe oferecidas visitas para ver os imóveis.
Por outro lado, os pedidos com o seu nome de origem estrangeira continuavam sem resposta ou eram recusados. Para a requerente, era óbvio que não era a falta de disponibilidade, mas sim o seu nome – e a atribuição da sua origem que este implicava – que estava na origem das recusas. A mulher recorreu da decisão, mas inicialmente sem sucesso.
O caso passou por várias instâncias
Em primeira instância, o Tribunal de Primeira Instância de Groß-Gerau indeferiu a ação. No recurso, porém, o Tribunal Regional de Darmstadt chegou a uma conclusão diferente.
Os juízes consideraram que o tratamento diferenciado – uma recusa por ter um nome de origem estrangeira e um convite para visitar o imóvel por ter um nome alemão, sendo as demais informações idênticas – era um forte indício de discriminação. O Tribunal Regional de Darmstadt concedeu à requerente uma indenização no valor de 3.000 euros e obrigou o corretor a arcar com parte das custas judiciais.
O corretor recorreu desta decisão. O caso foi então levado ao Tribunal Federal Supremo (BGH), a mais alta instância judicial civil alemã.
Decisão: os corretores estão sujeitos à lei da igualdade de tratamento
O Tribunal Federal Supremo alemão teve então de decidir uma questão importante: a Lei Geral de Igualdade de Tratamento (AGG) aplica-se também aos agentes imobiliários ou apenas aos senhorios?
Por fim, o contrato de arrendamento é celebrado entre o senhorio e o inquilino. Os agentes imobiliários atuam frequentemente «apenas» como intermediários: no entanto, muitas vezes decidem, em nome dos senhorios, quem é convidado para visitar o imóvel.
Explicação: A Lei Geral de Igualdade de Tratamento (AGG) tem como objetivo proteger as pessoas contra a discriminação. Ela proíbe a discriminação com base, entre outros fatores, na origem étnica, religião, sexo, idade, deficiência ou identidade ou orientação sexual.
A AGG aplica-se não só à vida profissional, mas também à vida quotidiana no que diz respeito aos serviços acessíveis ao público. Isto inclui expressamente o acesso à habitação. O objetivo da lei é prevenir a discriminação e proporcionar às pessoas afetadas meios legais eficazes.
No caso específico, o BGH esclareceu: se um corretor imobiliário oferece apartamentos publicamente – por exemplo, através de um portal online – e decide quem é convidado para uma visita, a sua ação está sujeita à AGG.
O tribunal salientou que os corretores desempenham um papel decisivo. Sem o seu convite, muitos candidatos a um apartamento nem sequer chegam a visitar o imóvel, não tendo assim qualquer hipótese real de o obter. Quem discrimina candidatos a um apartamento neste processo de seleção devido à sua origem étnica viola a proibição de discriminação.
Se os corretores fossem excluídos do âmbito de aplicação da AGG, surgiria uma grande lacuna na proteção. A proteção legal contra a discriminação seria ineficaz. Por isso, segundo o tribunal, os corretores imobiliários também devem ser responsabilizados por comportamentos discriminatórios.
Provar a discriminação: indícios são suficientes, «testes» são permitidos
Um ponto importante na decisão diz respeito às provas. O BGH esclarece que as pessoas afetadas podem fazer pedidos de teste para revelar uma possível discriminação. No caso concreto, foi precisamente a comparação entre pedidos com nomes de origem estrangeira e pedidos idênticos com nomes de origem alemã que forneceu um forte indício de discriminação.
De acordo com as regras da Lei Geral de Igualdade de Tratamento (AGG), basta que as pessoas afetadas apresentem provas que indiquem uma discriminação. Em seguida, a outra parte deve provar que havia um motivo objetivo (ou seja, não discriminatório) para a diferença de tratamento.
O corretor argumentou no processo que não havia horários disponíveis para visitas. No entanto, essa explicação não convenceu nem o Tribunal Regional de Darmstadt nem o Supremo Tribunal Federal.
Além disso, o tribunal não considerou que a demandante tivesse agido de forma indevida. Não havia indícios de que ela tivesse feito as solicitações de teste apenas para exigir uma indemnização posteriormente. O fator decisivo foi, antes, o facto de ela estar seriamente à procura de um apartamento e as solicitações servirem apenas para verificar as recusas suspeitas.
Conclusão: O que significa o acórdão para as pessoas afectadas?
No final, o Tribunal Federal Supremo confirmou a decisão do Tribunal Regional de Darmstadt: o corretor deve pagar à demandante uma indemnização de 3.000 euros e assumir parte das custas judiciais. O juiz presidente Thomas Koch referiu-se ao caso como um «claro caso de discriminação» ao proferir a sentença.
Esta decisão é muito importante para quem procura habitação. Ela deixa claro que a discriminação por causa de um nome que soa estrangeiro pode ter consequências jurídicas concretas .
É particularmente importante que a responsabilidade não recaia apenas sobre o senhorio. Os agentes imobiliários também podem ser responsabilizados se fizerem uma pré-seleção das candidaturas ou marcarem visitas com base na origem dos candidatos.
Quem tiver a impressão de estar a ser sistematicamente discriminado na procura de habitação devido ao seu nome ou origempode documentar isso com meios adequados – por exemplo, através de pedidos de teste comparáveis – e tomar medidas legais contra isso.
Ao mesmo tempo, o acórdão envia um sinal claro aos senhorios e agentes imobiliários: os processos de seleção devem ser transparentes, objetivos e não discriminatórios. São admissíveis critérios como rendimento, dimensão do agregado familiar ou solvabilidade. Por outro lado, são inadmissíveis decisões baseadas no nome, origem ou características étnicas.
