دیوان عدالت فدرال (BGH) به این ترتیب تصریح کرده است که ممنوعیت تبعیض نه تنها در مورد مالکان، بلکه به صراحت در مورد مشاوران املاک نیز اعمال میشود. این امر به ویژه از آن جهت اهمیت دارد که مشاوران املاک اغلب تصمیم میگیرند چه کسی حتی برای بازدید از ملک دعوت شود.
مورد: رد شدن با نام پاکستانی، پذیرش با نام آلمانی
این پرونده از زنی اهل هسن شروع شد که به دنبال آپارتمان میگشت. در نوامبر ۲۰۲۲، او چندین بار از طریق فرم آنلاین برای آپارتمانهای ارائه شده توسط یک آژانس املاک درخواست داد. در هر درخواست، او نام و نام خانوادگی پاکستانی خود را ارائه داده بود. با این حال، طبق حکم، تمام درخواستهای او رد شد - از جمله دلایل دیگر، این بود که در آن زمان دیگر وقت بازدید وجود نداشت.
برای تأیید این موضوع، زن درخواستهای بیشتری را با اطلاعات یکسان در مورد درآمد ، شغل و تعداد اعضای خانوار ارائه داد. او فقط نام و نام خانوادگی خود را تغییر داد و از نامهای آلمانی مانند "اشنایدر"، "اشمیت" و "اشپیس" استفاده کرد. در این موارد، به او قرار ملاقات برای بازدید پیشنهاد میشد.
با این حال، درخواستهای مطرحشده با استفاده از نام خارجی او همچنان بیپاسخ میماند یا رد میشد. بنابراین، شاکی نتیجه گرفت که رد درخواستها نه به دلیل کمبود وقت ملاقات، بلکه به دلیل نام او - و برداشتی که از اصالت او وجود دارد - بوده است. این زن علیه این تصمیم اقامه دعوی کرد - که در ابتدا بینتیجه بود.
این پرونده مراحل مختلفی را طی کرد.
دادگاه ناحیه گروس-گراو در مرحله اول این دعوی را رد کرد. با این حال، دادگاه منطقهای دارمشتات در مرحله تجدیدنظر به نتیجه متفاوتی رسید.
قضات این برخورد متفاوت - رد درخواست به دلیل نامی که به نظر خارجی میآمد و دعوت برای بازدید از ملک بر اساس نامی آلمانی و اطلاعات کاملاً یکسان - را به عنوان مدرکی قوی از تبعیض دانستند. بنابراین، دادگاه منطقهای دارمشتات به شاکی ۳۰۰۰ یورو غرامت اعطا کرد و به مشاور املاک دستور داد بخشی از هزینههای حقوقی خود را بپردازد.
مشاور املاک به این حکم اعتراض کرد. سپس پرونده به دیوان عدالت فدرال (BGH) ، بالاترین دادگاه مدنی آلمان، ارجاع داده شد.
حکم: مشاوران املاک موظف به رعایت قانون رفتار برابر هستند
پروندهای که در دادگاه فدرال (BGH) مطرح شد، به یک سوال مهم مربوط میشد: آیا قانون عمومی رفتار برابر (AGG) در مورد مشاوران املاک نیز اعمال میشود یا فقط شامل حال مالکان میشود؟
در نهایت، قرارداد اجاره بین موجر و مستأجر منعقد میشود. مشاوران املاک اغلب «فقط» به عنوان واسطه عمل میکنند؛ با این حال، آنها اغلب از طرف موجر تصمیم میگیرند که حتی به بازدید از ملک دعوت میشود.
توضیح: قانون رفتار برابر عمومی (AGG) برای محافظت از مردم در برابر تبعیض در نظر گرفته شده است. این قانون تبعیض بر اساس، از جمله موارد دیگر، قومیت، مذهب، جنسیت، سن، معلولیت یا هویت یا گرایش جنسی را ممنوع میکند.
قانون رفتار برابر عمومی (AGG) نه تنها در مورد زندگی کاری، بلکه در مورد زندگی روزمره نیز در رابطه با خدمات قابل دسترس عمومی اعمال میشود. این قانون صراحتاً شامل دسترسی به مسکن نیز میشود. هدف این قانون جلوگیری از تبعیض و ارائه راهحلهای قانونی مؤثر به افراد آسیبدیده است.
در مورد خاص، دیوان عالی فدرال تصریح کرد: اگر یک مشاور املاک آپارتمانها را به صورت عمومی - مثلاً از طریق یک پورتال آنلاین - ارائه دهد و تصمیم بگیرد که چه کسی برای بازدید دعوت شود، اقدامات او تحت قانون رفتار برابر عمومی (AGG) قرار میگیرد.
دادگاه تأکید کرد که مشاوران املاک نقش حیاتی دارند. بدون دعوت آنها، بسیاری از متقاضیان آپارتمان حتی زحمت بازدید از ملک را به خود نمیدهند و بنابراین هیچ شانس واقعی برای دریافت آپارتمان ندارند. هر کسی که در این فرآیند انتخاب به دلیل قومیت متقاضیان آپارتمان تبعیض قائل شود، قوانین ضد تبعیض را نقض میکند.
اگر مشاوران املاک از شمول قانون رفتار برابر عمومی (AGG) مستثنی شوند، شکاف قابل توجهی در حمایت از آنها ایجاد میشود. حمایت قانونی در برابر تبعیض بیاثر خواهد شد. بنابراین، دادگاه حکم داد که مشاوران املاک نیز باید در قبال رفتار تبعیضآمیز مسئول شناخته شوند.
اثبات تبعیض: شواهد ضمنی کافی است، «آزمایش» مجاز است.
نکته کلیدی در این حکم مربوط به شواهد است. دیوان عدالت فدرال (BGH) تصریح میکند که افراد آسیبدیده مجاز به ارائه درخواستهای آزمایشی برای کشف تبعیض بالقوه هستند. در این مورد خاص، دقیقاً مقایسه بین درخواستهای با نامهای خارجی و درخواستهای یکسان با نامهای آلمانی بود که شواهد محکمی از تبعیض ارائه داد.
طبق قوانین قانون رفتار برابر عمومی (AGG)، کافی است افراد آسیبدیده شواهدی دال بر تبعیض ارائه دهند . سپس طرف مقابل باید ثابت کند که دلیل عینی (یعنی غیر تبعیضآمیز) برای رفتار متفاوت وجود داشته است.
مشاور املاک در دادرسی استدلال کرد که هیچ وقت بازدیدی برای ملک در نظر گرفته نشده است. با این حال، این توضیح نه دادگاه منطقهای دارمشتات و نه دادگاه فدرال را قانع نکرد.
دادگاه همچنین هیچ تخلفی از سوی شاکی تشخیص نداد. هیچ مدرکی وجود نداشت که نشان دهد او فقط برای مطالبه غرامت، استعلامهای آزمایشی را انجام داده است. بلکه عامل تعیینکننده این بود که او واقعاً به دنبال آپارتمان بود و این استعلامها صرفاً برای تأیید ردهای مشکوک انجام شده بود.
نتیجهگیری: این حکم برای افراد آسیبدیده چه معنایی دارد؟
در نهایت، دیوان عدالت فدرال (BGH) تصمیم دادگاه منطقهای دارمشتات را تأیید کرد: مشاور املاک باید ۳۰۰۰ یورو به شاکی غرامت بپردازد و بخشی از هزینههای حقوقی او را پوشش دهد. قاضی توماس کخ، رئیس دادگاه، هنگام صدور حکم، این پرونده را «مورد آشکار تبعیض» توصیف کرد.
این حکم برای کسانی که به دنبال آپارتمان هستند از اهمیت زیادی برخوردار است. این حکم روشن میکند که تبعیض بر اساس یک نام خارجی میتواند عواقب قانونی مشخصی داشته باشد.
درک این نکته بسیار مهم است که مسئولیت به صاحبخانه ختم نمیشود. مشاوران املاک نیز در صورت بررسی اولیه درخواستها یا تعیین وقت بازدید بر اساس مبدا، میتوانند مسئول شناخته شوند.
هر کسی که احساس میکند به دلیل نام یا اصالتش در جستجوی آپارتمان به طور سیستماتیک در موقعیت نامساعدی قرار گرفته است، میتواند این موضوع را با استفاده از روشهای مناسب - مانند استعلامهای آزمایشی مشابه - مستند کرده و علیه آن اقدام قانونی کند.
در عین حال، این حکم پیام روشنی به مالکان و مشاوران املاک میفرستد: فرآیندهای انتخاب باید شفاف، بیطرف و غیرتبعیضآمیز باشند . معیارهای مجاز شامل درآمد، تعداد اعضای خانوار و اعتبار است. با این حال، تصمیمگیری بر اساس نام، اصالت یا ویژگیهای قومی غیرقابل قبول است.
